Личный кабинет

Главная | Сделать стартовой | Карта сайта

256 528 520 руб.*

ПАЕВЫЕ
ИНВЕСТИЦИОННЫЕ
ФОНДЫ


консультант
+7(495) 739 65 23
info@uk-nit.ru

*Общая стоимость чистых активов всех фондов (кроме фондов для квал. инвесторов)

Управление недвижимостью через ЗПИФН






Управление недвижимостью через ЗПИФН

Фонды, получающие доход в виде арендных платежей от существующего объекта недвижимости, именуются рентными фондами. Отличие таких ПИФов от других видов ПИФов недвижимости в том, что рентные фонды занимаются эксплуатацией коммерческой недвижимости и получают доходы от сдачи ее в аренду. Внесение недвижимого имущества в состав ЗПИФН дает собственникам возможность повысить прозрачность бизнеса, повысить ликвидность и инвестиционную привлекательность принадлежащих им объектов недвижимости.

Схема управления недвижимостью через ЗПИФ

  1. Управляющая компания регистрирует целевой ЗПИФН для заказчика - владельца объекта недвижимости.
    - Срок фонда - от 5 до 15 лет (в дальнейшем возможно продление срока существования фонда)
    - Размер фонда - соответствует оценке рыночной стоимости объекта (или по решению сторон)</p>
  2. Владелец объекта недвижимости вносит объект (объекты) в фонд, получая взамен 100% инвестиционных паев фонда.
  3. Одновременно, Управляющая компания заключает с Владельцем объекта недвижимости договор на эксплуатацию объекта, предусматривающий поступление арендных платежей в фонд и оплату затрат на эксплуатацию из фонда.
  4. Платежи за аренду поступают в фонд.
  5. Затраты на эксплуатацию оплачиваются из фонда.
  6. Чистая прибыль аккумулируется в фонде и за вычетом вознаграждения Управляющей компании может быть выплачена Владельцу объекта недвижимости в качестве дохода по инвестиционным паям, либо направлена на иные цели по усмотрению Владельца объекта недвижимости.

Операционная схемаБ
схема управления недвижимостью

Преимущества
  1. Доходы от эксплуатации объекта недвижимости поступают в ЗПИФН.
  2. 2. Поскольку ПИФ является имущественным комплексом без образования юридического лица по российскому законодательству, он не является плательщиком налогов. Налог на прибыль (на доход) пайщики платят только при выходе из фонда.
  3. Затраты на эксплуатацию объекта оплачиваются фондом.
  4. Прибыль от эксплуатации объекта выплачивается в качестве дохода на инвестиционные паи, либо увеличивает стоимость паев.
  5. Аккумулируемая в ЗПИФН прибыль может реинвестироваться в развитие бизнеса в рамках того же самого фонда или путем приобретения паев нового, специально создаваемого для этой цели фонда.
  6. Клиент получает возможность получения кредитов под залог паев.
  7. Инвестиционные паи не облагаются налогом на имущество.
  8. 8. При необходимости Клиент имеет возможность реализовать все или часть принадлежащих ему паев на вторичном рынке - с целью привлечения дополнительных денежных средств, приобретения необходимых ресурсов, или даже продажи объекта недвижимости.
  9. 9. Поскольку Владелец объекта недвижимости является единственным пайщиком фонда, то он в соответствии с законодательством полностью контролирует переданный в фонд объект, вплоть до смены Управляющей компании.
  10. 10. Минимизация рисков связанных с рейдерскими атаками. Учредитель фонда может передать в состав ЗПИФН как объект недвижимости, так и пакет акций/долю в УК предприятия владельца недвижимости, тем самым минимизируя риски рейдерских атак. Как показывает сложившаяся практика, получить доступ к собственности фонда значительно сложнее, чем отобрать ее у предприятия. Имущество, находящееся в фонде не может быть изъято, на него не может быть наложено взыскание.
Пример эффективности управления недвижимостью с использованием механизма ЗПИФН
  • Юридическое лицо владеет бизнес центром площадью 4000 кв.м.
  • Сдача здания в аренду приносят владельцу ежегодный валовый доход в размере 1 920 000 $.
  • Рыночная стоимость здания - 2500$/кв.м. х 4000 кв.м. = 10 000 000 $.
  • Балансовая стоимость здания - 1500$/кв.м. х 4000 кв.м. = 6 000 000 $.
  • Расходы на управление и техническую эксплуатацию здания - 200 000 $ в год. Рассмотрены два случая управление зданием, находящимся на балансе юридического лица (в данном примере ООО) и в составе Закрытого Паевого Инвестиционного Фонда.
  • В первом случае доход, который до налогообложения составлял 1 720 000 $., благодаря воздействию налога на прибыль и налога на имущество, стал составлять всего лишь 1 127 200 $.
  • В случае с ЗПИФН, благодаря налоговым преференциям, чистый доход фонда составил 1 520 000 долл. Таким образом, только в первый год своей деятельности, фонд заработал дополнительно почти 400 000 долларов. В долгосрочной перспективе выгода от использования ЗПИФН увеличивается, благодаря возможности реинвестирования дополнительно заработанных средств.
ООО ЗПИФН
Валовый доход $ 1 920 000 1 920 000
Расходы на управление недвижимостью $ в год 200 000 200 000
Расходы на ЗПИФН 2% в год 0 200 000
Доход до налогообложения, $ в год 1 720 000 1 520 000
Налог на имущество (2,2%),$ в год 132 000 0
Налог на прибыль (24%),$ в год 460 800 0
Чистый доход, $ в год 1 127 200 1 520 000

Разница, $ 392 800 только в первый год деятельности ПИФа недвижимости. Особенно выгодно применение ЗПИФН компаниям, которые используют средства, получаемые от эксплуатации недвижимости, для проведения дорогостоящего ремонта этой недвижимости или инвестируют их в иные объекты (недвижимость, ценные бумаги, другие активы).

Пример расчета чистого приведенного дохода (NPV) от вложений в ПИФ и Предприятие 1 мил. Руб.

Показатель Вложение в Предприятие Вложение в ПИФ
Сумма первоначального вложения ( руб.) 1 000 000 1 000 000
Период вложения (годы) 15 15
Доходность годовых (%) 30 30
Ставка налога на прибыль (%) 24 24
Ставка дисконтирования (%) 10 10
Уплата налога на прибыль Ежегодно При погашении
Стоимость вложения через 15 лет (руб.) 21 775 869 51 185 893
Налог на прибыль при реализации (погашении) (руб.) 4 986 209 12 044 614
Чистая стоимость вложения (руб.) 16 789 660 39 141 279
Приведенная стоимость вложения (руб.) 4 019 311 9 370 111
Чистый приведенный доход (NPV) (руб.) 3 019 311 8 370 111

график NPV
 

ООО Новые Инвестиционные Технологии © 2009

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Новые инвестиционные технологии» (ООО «УК «НИТ») основано в 2006 году. Лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами № 21-000-1-00836 от 13 октября 2011 года выдана ФСФР России, без ограничения срока действия. Получить подробную информацию об ООО «УК «НИТ», о паевых инвестиционных фондах, ознакомиться с правилами доверительного управления паевыми инвестиционными фондами и иными документами, а также с условиями доверительного управления ценными бумагами и иными активами можно в пункте приема заявок по адресу: 124482, г.Москва, г. Зеленоград, Савелкинский пр., д.4, или по телефону: +7 (495) 739-65-23, а также в сети Интернет по адресу сайта ООО «УК «НИТ»: www.uk-nit.ru. Информация о паевых инвестиционных фондах раскрывается на данном сайте, в ленте новостей и в «Приложение к Вестнику ФСФР России». Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в паевые инвестиционные фонды. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом. Правилами доверительного управления паевыми инвестиционными фондами, находящимися под управлением ООО «УК «НИТ», предусмотрены надбавки (скидки) к (с) расчетной стоимости инвестиционных паев при их выдаче (погашении). Взимание надбавок (скидок) уменьшит доходность инвестиций в инвестиционные паи паевого инвестиционного фонда.

Открытый паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов "НИТ-Триумф" (правила Фонда зарегистрированы решением ФСФР от 16.01.2007г. за номером 0730-94128173); Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «КОСМОТЕРОС» (правила Фонда зарегистрированы решением ФСФР от 11.01.2007г. за номером 0726-94122324); Закрытый паевой инвестиционный фонд смешанных инвестиций «ПРОГРЕСС» (правила Фонда зарегистрированы решением ФСФР от 13.09.2007г. за номером 0969-94124837); Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ИнвестСтрой» (правила Фонда зарегистрированы решением ФСФР от 17.01.2008г. за номером 1201-94140440).