|
Управление недвижимостью через ЗПИФН |
|
Фонды, получающие доход в
виде арендных платежей от существующего
объекта недвижимости, именуются рентными фондами. Отличие таких ПИФов
от других видов ПИФов недвижимости в том, что рентные фонды занимаются
эксплуатацией коммерческой недвижимости и получают доходы от сдачи ее в
аренду. Внесение недвижимого имущества в состав ЗПИФН дает
собственникам
возможность повысить прозрачность бизнеса, повысить ликвидность и
инвестиционную
привлекательность принадлежащих им объектов недвижимости.
Схема управления недвижимостью через ЗПИФ
- Управляющая компания регистрирует целевой ЗПИФН для
заказчика - владельца объекта недвижимости.
- Срок фонда - от 5 до 15 лет (в дальнейшем возможно продление срока
существования фонда)
- Размер фонда - соответствует оценке рыночной стоимости объекта (или
по решению сторон)</p>
- Владелец объекта недвижимости вносит объект (объекты) в
фонд, получая взамен 100% инвестиционных паев фонда.
- Одновременно,
Управляющая компания заключает с Владельцем
объекта недвижимости договор на эксплуатацию объекта, предусматривающий
поступление арендных платежей в фонд и оплату затрат на эксплуатацию из
фонда.
- Платежи за аренду поступают в фонд.
- Затраты на эксплуатацию оплачиваются из фонда.
- Чистая прибыль аккумулируется в фонде и за вычетом
вознаграждения Управляющей компании может быть выплачена Владельцу
объекта недвижимости в качестве дохода по инвестиционным паям, либо
направлена на иные цели по усмотрению Владельца объекта недвижимости.
Операционная схемаБ

Преимущества
- Доходы от эксплуатации объекта недвижимости поступают в
ЗПИФН.
- 2. Поскольку ПИФ является имущественным комплексом без
образования юридического лица по российскому законодательству, он не
является плательщиком налогов. Налог на прибыль (на доход) пайщики
платят только при выходе из фонда.
- Затраты на эксплуатацию объекта оплачиваются фондом.
- Прибыль от эксплуатации объекта выплачивается в качестве
дохода на инвестиционные паи, либо увеличивает стоимость паев.
- Аккумулируемая в ЗПИФН прибыль может реинвестироваться в
развитие бизнеса в рамках того же самого фонда или путем приобретения
паев нового, специально создаваемого для этой цели фонда.
- Клиент получает возможность получения кредитов под залог
паев.
- Инвестиционные паи не облагаются налогом на имущество.
- 8. При необходимости Клиент имеет возможность реализовать
все или часть принадлежащих ему паев на вторичном рынке - с целью
привлечения дополнительных денежных средств, приобретения необходимых
ресурсов, или даже продажи объекта недвижимости.
- 9. Поскольку Владелец объекта недвижимости является
единственным пайщиком фонда, то он в соответствии с законодательством
полностью контролирует переданный в фонд объект, вплоть до смены
Управляющей компании.
- 10. Минимизация рисков связанных с рейдерскими атаками.
Учредитель фонда может передать в состав ЗПИФН как объект недвижимости,
так и пакет акций/долю в УК предприятия владельца недвижимости, тем
самым минимизируя риски рейдерских атак. Как показывает сложившаяся
практика, получить доступ к собственности фонда значительно сложнее,
чем отобрать ее у предприятия. Имущество, находящееся в фонде не может
быть изъято, на него не может быть наложено взыскание.
Пример эффективности управления недвижимостью с использованием
механизма ЗПИФН
- Юридическое лицо владеет бизнес центром площадью 4000 кв.м.
- Сдача здания в аренду приносят владельцу ежегодный валовый
доход в размере 1 920 000 $.
- Рыночная стоимость здания - 2500$/кв.м. х 4000 кв.м. = 10
000 000 $.
- Балансовая стоимость здания - 1500$/кв.м. х 4000 кв.м. = 6
000 000 $.
- Расходы на управление и техническую эксплуатацию
здания - 200 000 $ в год. Рассмотрены два случая управление зданием,
находящимся на балансе юридического лица (в данном примере ООО) и в
составе Закрытого Паевого Инвестиционного Фонда.
- В первом случае доход, который до
налогообложения составлял 1 720 000 $., благодаря воздействию налога на
прибыль и налога на имущество, стал составлять всего лишь 1 127 200 $.
- В случае с ЗПИФН, благодаря налоговым
преференциям, чистый доход фонда составил 1 520 000 долл. Таким
образом, только в первый год своей деятельности, фонд заработал
дополнительно почти 400 000 долларов. В долгосрочной перспективе выгода
от использования ЗПИФН увеличивается, благодаря возможности
реинвестирования дополнительно заработанных средств.
|
ООО |
ЗПИФН |
Валовый доход $ |
1 920 000 |
1 920 000 |
Расходы на управление недвижимостью $ в год |
200 000 |
200 000 |
Расходы на ЗПИФН 2% в год |
0 |
200 000 |
Доход до налогообложения, $ в год |
1 720 000 |
1 520 000 |
Налог на имущество (2,2%),$ в год |
132 000 |
0 |
Налог на прибыль (24%),$ в год |
460 800 |
0 |
Чистый доход, $ в год |
1 127 200 |
1 520 000 |
Разница, $ 392 800 только в первый год деятельности ПИФа
недвижимости.
Особенно выгодно применение ЗПИФН компаниям, которые используют
средства, получаемые от эксплуатации недвижимости, для проведения
дорогостоящего ремонта этой недвижимости или инвестируют их в иные
объекты (недвижимость, ценные бумаги, другие активы).
Пример расчета чистого приведенного дохода (NPV) от вложений в
ПИФ и Предприятие 1 мил. Руб.
Показатель |
Вложение в Предприятие |
Вложение в ПИФ |
Сумма первоначального вложения ( руб.) |
1 000 000 |
1 000 000 |
Период вложения (годы) |
15 |
15 |
Доходность годовых (%) |
30 |
30 |
Ставка налога на прибыль (%) |
24 |
24 |
Ставка дисконтирования (%) |
10 |
10 |
Уплата налога на прибыль |
Ежегодно |
При погашении |
Стоимость вложения через 15 лет (руб.) |
21 775 869 |
51 185 893 |
Налог на прибыль при реализации (погашении) (руб.) |
4 986 209 |
12 044 614 |
Чистая стоимость вложения (руб.) |
16 789 660 |
39 141 279 |
Приведенная стоимость вложения (руб.) |
4 019 311 |
9 370 111 |
Чистый приведенный доход (NPV) (руб.) |
3 019 311 |
8 370 111 |
|
|