Фонды, получающие доход в виде арендных платежей от существующего объекта недвижимости, именуются рентными фондами. Отличие таких ПИФов от других видов ПИФов недвижимости в том, что рентные фонды занимаются эксплуатацией коммерческой недвижимости и получают доходы от сдачи ее в аренду. Внесение недвижимого имущества в состав ЗПИФН дает собственникам возможность повысить прозрачность бизнеса, повысить ликвидность и инвестиционную привлекательность принадлежащих им объектов недвижимости.

Схема управления недвижимостью через ЗПИФ

1. Управляющая компания регистрирует целевой ЗПИФН для заказчика - владельца объекта недвижимости.
   - Срок фонда - от 5 до 15 лет (в дальнейшем возможно продление срока существования фонда)
   - Размер фонда - соответствует оценке рыночной стоимости объекта (или по решению сторон)</p>
2. Владелец объекта недвижимости вносит объект (объекты) в фонд, получая взамен 100% инвестиционных паев фонда.
3. Одновременно, Управляющая компания заключает с Владельцем объекта недвижимости договор на эксплуатацию объекта, предусматривающий поступление арендных платежей в фонд и оплату затрат на эксплуатацию из фонда.
4. Платежи за аренду поступают в фонд.
5. Затраты на эксплуатацию оплачиваются из фонда.
6. Чистая прибыль аккумулируется в фонде и за вычетом вознаграждения Управляющей компании может быть выплачена Владельцу объекта недвижимости в качестве дохода по инвестиционным паям, либо направлена на иные цели по усмотрению Владельца объекта недвижимости.

Операционная схемаБ

1. Доходы от эксплуатации объекта недвижимости поступают в ЗПИФН.
2. 2. Поскольку ПИФ является имущественным комплексом без образования юридического лица по российскому законодательству, он не является плательщиком налогов. Налог на прибыль (на доход) пайщики платят только при выходе из фонда.
3. Затраты на эксплуатацию объекта оплачиваются фондом.
4. Прибыль от эксплуатации объекта выплачивается в качестве дохода на инвестиционные паи, либо увеличивает стоимость паев.
5. Аккумулируемая в ЗПИФН прибыль может реинвестироваться в развитие бизнеса в рамках того же самого фонда или путем приобретения паев нового, специально создаваемого для этой цели фонда.
6. Клиент получает возможность получения кредитов под залог паев.
7. Инвестиционные паи не облагаются налогом на имущество.
8. 8. При необходимости Клиент имеет возможность реализовать все или часть принадлежащих ему паев на вторичном рынке - с целью привлечения дополнительных денежных средств, приобретения необходимых ресурсов, или даже продажи объекта недвижимости.
9. 9. Поскольку Владелец объекта недвижимости является единственным пайщиком фонда, то он в соответствии с законодательством полностью контролирует переданный в фонд объект, вплоть до смены Управляющей компании.
10. 10. Минимизация рисков связанных с рейдерскими атаками. Учредитель фонда может передать в состав ЗПИФН как объект недвижимости, так и пакет акций/долю в УК предприятия владельца недвижимости, тем самым минимизируя риски рейдерских атак. Как показывает сложившаяся практика, получить доступ к собственности фонда значительно сложнее, чем отобрать ее у предприятия. Имущество, находящееся в фонде не может быть изъято, на него не может быть наложено взыскание.

• Юридическое лицо владеет бизнес центром площадью 4000 кв.м.
• Сдача здания в аренду приносят владельцу ежегодный валовый доход в размере 1 920 000 $.
• Рыночная стоимость здания - 2500$/кв.м. х 4000 кв.м. = 10 000 000 $.
• Балансовая стоимость здания - 1500$/кв.м. х 4000 кв.м. = 6 000 000 $.
• Расходы на управление и техническую эксплуатацию здания - 200 000 $ в год. Рассмотрены два случая управление зданием, находящимся на балансе юридического лица (в данном примере ООО) и в составе Закрытого Паевого Инвестиционного Фонда.
• В первом случае доход, который до налогообложения составлял 1 720 000 $., благодаря воздействию налога на прибыль и налога на имущество, стал составлять всего лишь 1 127 200 $.
• В случае с ЗПИФН, благодаря налоговым преференциям, чистый доход фонда составил 1 520 000 долл. Таким образом, только в первый год своей деятельности, фонд заработал дополнительно почти 400 000 долларов. В долгосрочной перспективе выгода от использования ЗПИФН увеличивается, благодаря возможности реинвестирования дополнительно заработанных средств.

Разница, $ 392 800 только в первый год деятельности ПИФа недвижимости. Особенно выгодно применение ЗПИФН компаниям, которые используют средства, получаемые от эксплуатации недвижимости, для проведения дорогостоящего ремонта этой недвижимости или инвестируют их в иные объекты (недвижимость, ценные бумаги, другие активы).